近期，云南有一家公墓经营企业将有望挂牌新三板，成为云南“第一墓”、甚至是内地股票市场“第一墓”。

　　这家企业叫“云南晋福文化陵园股份有限公司”，其建设的陵园叫“晋福古园”，今年元旦后就递交了挂牌材料，预计近期将正式挂牌。

　　仅在昆明境内，合法批准的经营性公墓就有20个左右，“晋福古园”并不是最大、最早、最近的一个。相比之下，龙凤公墓、玉案山、金宝山、观音山、晋龙如意园、呈贡祥和陵园等公墓的名气更大更响。

　　那么，这个“晋福古园”有什么来头呢？

　　晋福古园

　　说起晋福古园，就不得不提晋宁县殡仪馆。尽管后者听上去很像是政府下属的单位，但二者实际上都属于民营企业，而且是兄弟关系。

　　2008年12月，晋宁县民政局与某企业签署协议，以BOT方式委托后者建设晋宁县殡仪馆。但半年之后，项目转交至晋宁县现代殡葬服务有限公司。而现代殡葬的股东，是王礼兴和陈天建二人。

　　“晋福古园”，同样是晋宁县民政局BOT招商引资项目，并与晋宁县殡仪馆配套。2010年4月，项目选址晋宁县昆阳镇与上蒜乡余家海交界处，建设和经营主体确定为云南晋福文化陵园股份有限公司。不过，该公司2010年6月才正式成立，也是由王礼兴和陈天建二人各出资500万元设立。

　　晋福古园虽然号称总规划用地面积600亩、总投资7000万元，但实际上，该公司晚至2012年7月才花费1000多万元，取得一片不足73亩的殡葬用地土地使用权。这说明，该墓园很年轻，其“古园”称号并不符实。

　　晋福陵园共有11个园区，又分为分别是8万元以上、4-8万元和4万元高中低三档。其中，中低价位销量较大。

　　2013年，最土豪的客户花了17.6万元购买墓位，并有至少有5名客户消费在10万元以上。但过去两年里，最大客户的消费均不足10万元。

　　2013年6月29日，晋福古园开园营业

　　晋福公司

　　晋福公司的主营业务为陵园建设及墓位销售服务，属于殡葬服务业下的墓地服务行业。

　　该公司与中国最大的殡葬服务企业“福寿园”也有一定的渊源。其现任董事兼常务副总经理俞磊，曾担任上海福寿园殡葬专业经理、银川福寿园总经理，在晋福公司成立半年后加盟，算是其唯一的专业高管。

　　在成立后，晋福公司经两轮增资扩股，目前注册资本为4100万元，去年底完成股份制改革。

　　目前，王礼兴和陈天建依然并列晋福公司的第一大股东。二人分别直接持股30.49%、间接持股2.44%，共持股32.93%。二人还签署过《一致行动协议》，合计持股65.86%，成为共同的实际控制人。

　　王礼兴今年54岁，曾任玉溪玉昆钢铁集团总经理，目前担任晋福陵园董事长和晋宁现代殡葬服务有限公司总经理。其女儿王小玲还持股10.24%，为第三大股东。

　　陈天建，今年只有46岁，曾在福建莆田房地产公司任职，自创始之日起担任晋福公司总经理，同样也在现代殡葬任职。

　　虽然公司没有公开二人的籍贯和住址等详细信息，但二人和其它高层，与福建和江苏南通颇有渊源。

　　除了曾在福建莆田任职的总经理陈天建，持股7.51%的董事王莺官还兼任福建某投资公司的执行董事兼总经理，并是多家福建企业的控股股东。另有2位姓陈的年轻监事，均毕业于福建学校，应为福建籍人士。

　　而董事长王礼兴除了此前在福建籍商人投资的玉昆钢铁集团担任总经理，目前还在一家江苏南通企业担任监事。同时，晋福公司的监事会主席周晓东，在去年改制前一直任职于江苏南通另一家企业。

　　经营模式

　　坟墓，又称“阴宅”。所以从本质上看，公墓企业的经营模式与房地产行业并无二致，都是购买土地使用权，然后经过外包建设，再出售建筑物。

　　晋福公司也是如此。其主要营业收入是出售墓位，另有极少量的墓位维护收费。

　　截至2015年9月30日，公司已在不足73亩的墓园里，建成7553个骨灰格位。但其销售数据却出现了不同的表述，一说已售出1791个，另一说是已售出1711个。

　　目前，晋福陵园的主要客户在昆明和玉溪两地。公司甚至还专门配备选墓专车，为客户实地选墓提供免费接送服务。

　　公司自认为，其产品定价中端，而且推出了“购买福位、送全套殡仪馆服务”的特色套餐，将现代殡葬公司的遗体运送、存放、火化等业务放入其中。

　　这一套餐经营模式，得益于晋福公司和现代殡葬的关联关系。也就是说，两个兄弟企业之间存在大量的关联交易。这显然不利于中小股东。

　　而且，公司大量使用临时人员。尽管其称共有21名员工，但只发放短期工资，并没有缴纳社会保险。甚至连副总经理、财务经理这样的高级管理人员，都没有缴纳过社会保险。

　　经营业绩

　　晋福公司的毛利率一直在上涨，但去年毛利率还不足70%，跟“福寿园”毛利率接近80%相比，经营业绩并不算好。不过，毕竟是在起步期，对其要求不能太高。

　　如果看营业收入，其业务增长可谓飞速。2013年，其营业收入只有852万元，但2014年就猛增至2360万元，2015年前三季度更突破了4000万元。

　　而且，在经历2013年和2014年共千万余元的亏损之后，其2015年前三季度实现了近600万元的净利润。

　　但问题在于，其现金流与营业收入、净利润表现完全相反。

　　受益于前期的营销推广，在业绩亏损的2013年和2014年，公司预售了大量产品，现金流均为正。尤其是2014年预售额接近2200万元。而在亏损的2015年前三季度，现金流反而为负数，产品预售大幅下滑，预售额不足千万。

　　现金危机

　　公墓和房地产行业的另一个相似之处，在于重资产、高负债、现金流紧张。

　　过去3年里，晋福公司账上的建筑和土地使用权等非流动资产，一直处在七八千万元的水平。而其可流动的货币资金，常年只有一两百万元。

　　其流动负债，则一直在六七千万元的水平。2013年底底，其资产负债率为70%，14年底负债率为76%。2015年9月底，资产负债率又奇迹般的下降至56%。

　　同时，其财务成本也非常高。2012年和2014年，其两次向晋宁县农村信用合作联社共借款4800万元（首次2000万元借款已还清），但利率均为央行基准利率上浮40%。

　　土地问题

　　造成其高负债的原因之一，是预付土地款。

　　公司虽然目前还未取得后期土地使用权，但至少在2013年底之前，已向晋宁县民政局预付后期土地使用权款项2822万元。这笔资金，与目前在农信社的借款金额相当。

　　但这笔资金存在两大问题：首先，国有土地出让前，产权人应当是当地县级以上人民政府，所以这笔预付土地款的对象，应当是晋宁县政府，怎么会是县民政局呢？其次，这笔资金预付已经至少2年多时间了，每年凭空让公司多付出近两百万元左右的利息成本，但土地至今没有出让，公司却也没有解释原因。

　　另一个怪异之处，在于其现有土地使用权的价值。

　　现有73亩殡葬用地的土地使用权，是2012年7月取得。但一个月后，该土地被评估为4115万元。短短30天内，其土地升值300%以上，堪称奇迹。

　　在其资产负债表中，土地使用权按账面价值计算，即当初的土地出让金原值1039万元。但在其获得该土地使用权的当年末，该土地使用权的账面价值达到了1739万元，莫名其妙增值了700万元。2013年末，账面价值则为1704万元，也远远超过其土地受让金数额。

　　法律风险

　　内地殡葬类上市企业的空白，与严厉的政策管制密切相关。而这些法律政策风险，也是晋福公司需要面对的。

　　公墓经营是一个受国家严格监管的行业，一般要省级民政部门审批后方可建设。所以，政策壁垒让很多民营企业很难进入这个行业。

　　近年来，民营资本进入殡葬行业的主要方式是BOT，即民政部门出让特许经营权，民营资本投资建设、经营、管理，并取得收益。但特许经营权只能在一定期限内，那期限结束之后呢？晋福公司并未公开其BOT协议，也未解释其应对策略。

　　按照民政部门的管理规定，公墓经营企业每年都要进行年检年审。尽管很多公墓企业完全能通过年检年审，但不排除政策再次生变。而且，晋福公司并未公布其内部的合规与风控措施。

　　还有一点，则跟消费者权益相关。

　　“祖坟”二字，意味着传统的墓地是永久性的。虽然找不到祖宗十八代，但上溯三四代，一般还是容易的。

　　但按照现行法律政策，殡葬用地不在永久划拨范围内，必须通过招拍挂方式出让，且土地使用权只有50年。这意味着，每一座祖坟的寿命最多也只有50年。

　　50年后，这些坟墓和尸骨该如何处置呢？如果参照房地产行业，那么墓主期满后必须续缴土地出让金。但找不到子孙后代续交土地出纳金的，又如何处置？难道要挖他们家祖坟吗？